2015年04月02日

海外での飲食店開業 香港編Part1

海外での飲食店オープンに関して
香港での経験をもとに書かせていただきます。 

まず開店において初期に取りかかるであろうことからお話ししていきたいと思います。(ちなみに今回は居抜きではないスケルトンでの新規開業の場合です。)
まずは物件選びに関してです。よく日本の飲食店ビジネスでは家賃は月間総売上の8〜10%が望ましいなどと言われますが、海外では必ずしもそうとは限りません。日本国内でも条件や業態によってはそのパーセンテージでおさめなくても経営がうまく行く可能性はおおいにあると私は思ってます。
日本で物件を決めるときに賃料、間取り(広さ)、立地場所などが主な決定条件ですが、ここ香港をはじめとする海外では少し内容が違ってきます。
その三つも当然大事なのですが、ここ香港では他にもっと重要なものがあります。
まずとても大きな一つ目はその物件でどういうライセンスが取れるかということです。それをどう判断するかというと物件を探す前にまずライセンスコンサルタントを見つけておく必要があります。開業経験のある方は自分の経験から判断できると思う方もおられるかもしれませんが、ライセンスのレギュレーションというのは建物の条件(同じ建物でもフロアによって違います)やライセンスの種類(ジェネラルレストラン、ライトリフレッシュメントなどの条件によって内容が違います。)などによって細かな違いがあります。さらには予告のないレギュレーションの変更などもあります。ちなみにここ数年内で大小様々な変更がありました。そういった最新情報を持っているのもその道のプロの方々ならではのことです。
そして現地の言葉をネイティブで話せる人のほうが確実性が高いです。専門用語なども多いのでひとつ言葉をはき違えるだけで致命的なミスに繋がる可能性も大きいのです。
だから、少しぐらい自分に経験があるからと言ってあさはかな判断で物件を決めるのは大変危険なのです。物件を契約してしまってからライセンスが取れないとなると払ってしまった契約料や諸経費などだけではなく違約金や無駄な労力など、かなり大きな損害となります。取りかかってしまったり契約してしまった内装工事や設備投資のお金も返ってはきませんので慎重に決めることをおすすめします。
海外のリカーライセンスやレストランライセンスは日本の営業許可のように簡単に取得できるものではありません。同じ条件でもレジデンスエリアか商業エリアかという立地条件でもライセンス取得の内容は変わってきます。過去に1件や2件の開業経験があったとしても浅はかにその経験で判断できるものではないのです。私は香港内だけでもいくつかの新規開業経験がありますが時期やエリアによってまったく条件が違ったので、ここは専門家に任せたほうが確実だと思って私はこういう部分にはまったく口出しはしません。
ちなみに実際に開業する場合の私なりのアドバイスとしましては物件を見る前にライセンスコンサルタント(デザイナーや内装業者が決まっているのであればその方も一緒が望ましい)と一緒に物件を周り目星をつけた物件をコンサルタントに調べてもらいながら、自分たちで家賃や物件条件(席数やオペレーション人数の概算)などを元に収支予想を計算して検討してからライセンス情報を待って決定するのが望ましいと思います。そのときにライセンスコンサルタントは建物の建築情報、登記情報などと一緒に過去にライセンス取得した飲食店情報なども持ってきてくれると思いますので、それも今後の経営に役立つのでしっかり確認しておいたほうがいいと思います。当然過去にその場所で取ったことのあるライセンスのほうが確率的にも可能性はあがり、認可がおりる時間的にも早くなる可能性が高いので過去の飲食店ライセンス情報は決定に対して非常に重要なものとなります。
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そしてもう一つ重要なのは契約期間と契約内容というのがかなり大きな要因にもなります。日本のように一度入ったら長い間同じ家賃で物件を借り続けられるなんていうことはなかなかないのです。だいたい2−3年契約が一般的で交渉によってはオプションも付けてもらえます。ここ香港では契約満了後の家賃更新で恐ろしいほどに提示賃料が上がることは珍しくないのです。そうなれば収支予想をたてるどころの話ではなくなり撤退するしかなくなるのです。だから契約期間外での予定は全く立てることができないのです。
そうなると初期投資したお金の回収期間などを計算するうえでいろいろと難しいことがおきてくるのです。
例えば年間収益率を35%とした場合に考えてみましょう。
素人的に単純などんぶり計算で考えれば契約期間が3年でどうにかいけるだろうと思ってしまうかもしれません。
しかし3年契約なら年間収益率45%くらいは最低でも欲しいのです。というのはいくつかの考慮しなくてはいけないことがあります。
一つは工事期間とライセンス取得期間の赤字期間、そしてもう一つは経営が安定するまでの運転期間(黒字になるまでの初期の時期の経営期間)を引き算しなくてはなりません。
工事期間は契約時の交渉で3−4ヶ月程度のレントフリー(家賃無料の期間)を取れるかもしれませんが他の経費はかかります。その間にもお金はどんどん消費されていくのです。人件費やオフィス運営費など細かい部分まで言えばいろんな経費がこの期間もかかり続けます。
運転期間も物件や店舗の状況によってまったく違います。たとえば人通りの多いグランドフロアとビルの中に入った上層のフロアとはまったくお客様の入り方が違うので、2,3ヶ月で黒字転換できる場合もあれば半年近くかかってしまう場合もあると思うのです。(これに関しての物件を決める要因の話は長くなるので次回に細かく書きます。)
そうなると半年くらいは利益の取れない期間が出てくるのです。
だから物件契約のときにしっかり収支を予想して期間を考えておかないと、あとでえらいことになってしまいます。
投資に関しては移転しなくてはならなくなった場合のことも考えてしなくてはなりません。(この件もまたゆっくりと書きます)
そう考えると・・・私なりには最低でもでも2+2(20%以下)くらいの契約は必要だと考えています。ちなみにセントラルのレタージュでは3+2(15%)RF3という契約内容でした。あの物件を知っている方ならわかると思いますがなかなかいい条件でした。

単純に物件選びといっても簡単に判断するとあとで痛い目をみる可能性もありますのでくれぐれもご注意を

Hirakawa
海外での飲食店開業 香港編Part2
posted by Robusto at 07:47| Comment(0) | TrackBack(0) | 海外での飲食店の開業 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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